小区物业管理年终总结
小区物业管理年终总结
20XX年7月25日我司接管金水湾小区，根据公司领导刘总提出“提升服务品质的指导意见”在公司市场部的支持下，认真制定出我处今年拟完成近期，中期和长期工作计划，其目标明确，任务艰巨。
一开始小区业主对我司外地来的新物业公司不信任，特别听说物业和开发商是一家之后，有个别业主更加排斥，甚至做出一些欺外的行为。面对这种局面，我们自我调整心态，主动创造和谐沟通的氛围，在业主没有完全认可接受的困难情况下，我处除认真做好物业的常规服务外，积极主动地去多做一些走访，满意度调查和示好的工作，如积极配合开发商对工程质量问题及时整改，动脑筋想办法解决业主突出反映的敏感问题，帮助业主免费打理私家花园，新住户进住帮忙搬家并送鲜花，业主生日送蛋糕祝贺，业主新婚帮忙操办并送大束鲜花，牵头组织业主沟通会，在地产公司的支持下成功举办迎中秋大型业主联谊会和万圣节大型冷餐会等活动，加强了同业主的沟通，将我们国信物业的服务理念渐渐地深入业主，在装修管理上对极个别的业主在工作上的不配合的，我们恩威并施，刚柔相济，在树立国信品牌的同时，让业主们真正亨受到品牌物业的服务。在五个月的时间内我处把金水湾小区从一个百废待兴的小区扭转为一个有序发展的，愈来愈有生气和活力的小区。为此，各部门均付出了自己的努力，现将其工作情况汇报如下：
一，安全护卫
——1，七月份进驻之初，小区复杂的地理状态以及工作中的一些实际情况，让初来乍到的安保人员颇感生疏。管理处根据实际特别重视安保工作。针对安保人员流动性大，人员背景比较复杂的情况，管理处及时出台制定了一些规章制度，从人性化，规范化的角度对安保队伍进行管理，取得了较好的效果。安保队伍从开始的单纯走向成熟。在管理处领导，公司领导的关怀领导下，安保队伍通过培训学习，现在已经成为一支有组织，有纪律，有战斗力的队伍。
——2，在八九月份，天气炎热，安保队伍的人员流动性增大，部分员工思想不稳定。在骨干力量不强的情况下，个别员工责任心不强，导致了113幢问题的出现。在出现问题的同时，管理处及时采取了措施，对安保队伍的骨干及队员进行了调整，对事故责任人进行了处理，强化了安保队伍的建设，使安保工作跃上了一个新起点。
——3，十月份以来，全体安保人员通过军事，消防，法制，外语等方面的培训，执勤能力大大增强，不但保障了本小区的安全，并在11月18日凌晨2时配合玫瑰湾的安护人员抓获盗窃分子，缴获一些战利品，上交管理处并得到表彰。此举大大地鼓舞了安保队伍的士气，在一定程度上增强了安保队员的责任心和荣誉感。
——4，在安保队伍的建设不断加强的情况下，小区周围的安全状况仍不能忽视。小区东侧斜塘河边的铁栅栏及红外报警系统需尽早落实到位，东西两侧铁栅栏及红外报警系统探头也需完善，小区灯光的亮化度不高，安保部门岗的设施设备不健全，还需进一步落实，以确保安保工作做的更好。
安保部门虽然做了大量的工作，同时得到了小区业主们的好评，但也有一些不足之处，在礼节礼貌等细节上做的还不够，我部在今后的工作中将竭力做到最好。
二，工程维修
——1，对小区内的违建情况进行了细致的调研，并对现有的违建情况进行了整理分类，寻出共同点，统一风格并制定了《房屋外观装修标准》和《装修管理规定》加以约束和疏导，积极联系厂家合作。
——2，对于业主报修的屋面和墙体渗水问题，已经集中修缮了36#，40#，41#，62#，101#，102#，103#，104#，126#，140#，141#，146#
——3，针对各类设备建立台账和制作设备标识，并制定应急事件处理指南。
——4，结合金水湾小区的特点，重新制定了《装修管理规定》和《装修告知》，有关装修注意问题提前告知业主，避免日后产生矛盾
——5，自我处进驻之时，小区原先的车库门保修单位因破产而不再履行维保义务。（www.7lizhi.com）我部统计出有问题的车库门，重新联系维保单位，签订维保协议并开始维修。
——6，制定了详细的装修申请审批程序，并对程序中所有材料根据实际情况进行完善改进，避免日后再出现违章装修。对我处办理装修手续的房屋认真巡查，力求把违建降到最少。
——7，制定通力电梯维保计划，污水泵维保计划和设备设施巡检路线，时间及内容，每天安排人员按规定进行巡检。并至苏州市特种设备安全监督检验所进行电梯年检。
——8，会所的中央空调按规定是一年两次专业清洗及维护，在我处接管之际其已运行了两年却一直未维护清洗过，我部联系维保单位进行维保，并维修现存的故障。
——9，统计损坏的消防设施，并进行修缮。
——10，一二期层面墙面漏水统计报修跟踪，阳台散水下沉情况统计报修与跟踪，门窗漏水统计报修与跟踪
三，客服工作
——1，在进驻之初，清点，整理前物业交接下来的资料，并将相关的建筑图纸，业主资料重新归档；
——2，发放意见调查表。我处进驻之初对小区的管理状况不了解，对住户的情况不熟悉，更不清楚目前小区内住户对物业公司的态度，故对小区内住户发放意见调查表，并对调查表上反映的问题逐一回访和解决，为管理处以后工作的开展奠定了基础；
——3，交房，装修手续的办理。自我处进驻以来共有79#，93#，167#175#10226#24#156#101#153#135#等十家办理交房手续；并有79#93#81#175#10224#87#171#135#等八家办理装修手续。对交房各家所拖欠的物业管理费做一定的解释，协调工作；并对办理装修手续的业主解释说明装修管理规定。
——4，发放意见征询表。对小区车道问题，骑自行车问题和中秋冷餐会的到会人数问题发起征询，并部分上门拜访。管理处根据征询结果及时修正，完善决策。为小区第一次的文化活动的成功举办做了极好的铺垫。
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