美国房地产的前世今生

早在2006年的年底之前，前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·洛奇就曾经说过：“房地产的泡沫迟早会破灭，而泡沫一破就会很疼。”在美国次贷危机爆发后，此前持续了10多年的房地产泡沫宣告破灭，美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。

危机冲击 行业凋零

2007年2月美国抵押贷款风险开始浮出水面，汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备，美最大次级房贷公司“美国国家金融服务公司”减少放贷，美国第二大次级抵押贷款机构“新世纪金融”发布盈利预警，3月13日该公司宣布破产。美国同年3月份成屋销量下降8.4%，2007年8月房地产投资信托公司“美国住房抵押贷款投资”申请破产保护。

受到严重危害的是收入并不高的购房者，很多美国人会因为还不起房贷而面临被银行收楼、无家可归的危险。2007年9月美次级债危机蔓延，2008年3月美国新屋开工数量急剧下降11.9%，降至17年以来最低水平。成屋月销售率下降2.0%，为493万户。美国3月份新屋销售进一步下滑，创1991年以来的最低水平。在金融危机的狂飙席卷下，百业凋零，房地产业更是一片狼藉。美国人口普查局公布报告显示，2008年第一季度美国房屋空置年率刷新2.9%的历史高点，4月份消费者信心创1982年3月以来最低水平。其次，当时有更多的次级抵押贷款机构由于收不回贷款遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护。最后，由于美国当地的许多投资基金买入了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品，它们也受到了重创。耶鲁大学著名经济学家罗伯特·希勒警告，此次美国房价可能将比“大萧条”时期的下滑程度更加严重，政府应该采取拯救行动，（创业知识）以防止数百万人失去住房。

走出低迷 生机初现

伴随着2008年4月美国众议院金融服务委员会批准全国的地方政府收购已行使止赎权的住房，以及美国总统奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资达750亿美元的《住房稳定计划》和推出超低息贷款等刺激经济手段，这一糟糕的美国房地产状况得以缓解。该计划规定：按揭总额不超过73万美元且房屋存在被没收的危险的困难户可享受政府补贴。这计划的重要性不下于1862年美国总统林肯颁布的《解放黑人奴隶宣言》，该计划给持续下滑的美国房地产注入了强心针，解救 900万房奴于水深火热之中，帮助他们保住了房产。

而根据美国不动产协会2009年3月对外公布的数据：全美各类房屋2月份的销售增长了4.2%，成交量为472万户，房屋均价超过17万美元。虽然只是温和上涨，但已给低迷冷冻的市场暖意，减缓了美国楼市的跌势。

此后，尽管随着欧债危机的蔓延，美房地产的价格一波三折，时有下行，但房价的低迷（从2007年的最高位跌去30%-40%）及美联储适时推出“无限量”、“无限时”的货币量化宽松政策，同时更进一步推出创纪录的史上超低抵押贷款利息，刺激了美国人参与房屋买卖的热情。同时也激发了中国、意大利、俄罗斯、德国等海外房产炒家到美国入市抄底。以此同时，奥巴马政府的经济刺激方案中规定首次购房者可获得8000美元的退税，30年期固定房贷利率为3.69%。有些州甚至还规定，新落成的房屋可抵税1万美元。时至今日，在政策刺激及市场因素的合力作用下，美国房地产世道最终脱离底部，走出低迷，生机乍现。美国2012年11月公告的数据显现，各地的住房价格已开始慢慢回升，11月二手房签约数目同比上涨2.69%，连续19个月上升，11月成屋销售的首开价较去年同期增长3.8%，达到2007年以来房价最好水平。此外，（http://www.7lizhi.com 创业资讯）新屋建筑开工数量比2011年同期增长了21.6%，整个市场渐入春境。

展望未来 2013年会更好

据纽约路透社2012年12月11日对美国房地产市场所做的最新调查结果分析：美国楼市复苏的脚步正显得越发稳健，调查中提供价格预测的23位受访经济分析师预估中值显示，2013年房价料上涨4.0%，受访者还预计2014年也有望上涨4.0%。

美国房地产协会提出的2013年楼市值得期待的如下理由：

①美国的超低贷款利率还会持续到2015年；

②就业率的增长将带来房价的上涨；

③房产升值的乐观情绪开始高涨；

④开发商信心重拾；

⑤由于房市开始复苏，部分人群需要改善自住需求，开始换房；

⑥房产价格回升，使很多房产拥有者从负资产重回正资产；

⑦法拍屋数量持续降低；

⑧拥有自己的房子成为新生代的目标；

⑨房产复苏对经济回暖的巨大贡献。